钧日堂：开发商逾期办证、逾期交房责任并行不悖

             钧日堂：开发商逾期办证、逾期交房责任并行不悖

                                         张明达

【摘要】如果商品房买卖合同中约定了开发商逾期交房与逾期办证的违约责任，但又约定开发商承担了逾期交房的责任之后逾期办证的责任就不予承担的条款，在实践裁判中认定属于免除自身义务的无效条款，开发商仍应该按照合同约定承担逾期交房、逾期办证等违约责任。

【案情简介】

甲某与乙房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定了逾期交房及逾期办证违约金，同时约定“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，则出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”。交房日期届满前，开发商与甲某签署《双方同意书》：“经本人与开发公司协商一致，本人按照合同约定时间配合办理相关交房工作，以便按期办理相关产证等手续，但不领取X幢X号钥匙等物料”。嗣后，开发商以甲某无正当理由不予以配合交房工作系明显违约行为，其不应承担逾期交房及逾期办证义务。

【律师分析】

1.逾期办证与逾期交房的认定

逾期交房是指房屋在规定或承诺的时间内没有交付的行为，在一般购房合同中，逾期交房的开发商需要向购房者承担违约责任；逾期办证是指由于开发商的原因，购房者在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满，未能取得房屋权属证书的，除另有约定，开发商应当承担违约责任。

2.开发商违反公平原则的格式条款无效应同时承担违约责任

开发商“交房”与“办证”的义务因内容与履行时间不同，在约定明确的情况下，其责任的承担通常并行不悖。

本案中，开发商提供的《双方同意书》属于法律规定的格式条款，即当事人为了重复使用而未与对方协商、预先拟定的合同条款。本条款约定“若出卖人逾期交房并承担了逾期交房违约责任的，出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同”的内容，系淆逾期交房与逾期办证的责任，以主动承担逾期交房责任之“名”，行逃避逾期办证责任之“实”。

《合同法》从维护公平、保护弱者出发，对格式条款予以了限制：提供格式条款一方在未尽到提示、说明义务的情况下，免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

开发商在没有采取合理的方式提请甲某注意的情况下，导致房屋买受人权益处于不确定状态，免除了开发商按时交付房地产权属证书的义务，属于免除自身义务的无效条款，所以开发商仍应该按照合同约定分别承担逾期交房、逾期办证等违约责任。

钧日堂：就案说法堂